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Art. 1490. Garanzia per i vizi della cosa venduta.

Art. 1490. 

(Garanzia per i vizi della cosa venduta).

Il venditore e’ tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui e’ destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.

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Cass. civ. n. 21204/2016

In tema di compravendita, la clausola contrattuale “vista e piaciuta”, che ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione, ad opera del compratore, della cosa venduta, esonera il venditore dalla garanzia per i vizi di quest’ultima limitatamente a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede, sicché, anche in considerazione dei principi fondamentali della buona fede e dell’equità del sinallagma contrattuale, essa non può riferirsi ai vizi occulti emersi dopo i normali controlli eseguiti anteriormente l’acquisto. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva ritenuto che nella vendita di auto usate la clausola suddetta esonerasse il venditore dalla garanzia per i vizi occulti dell’auto oggetto del contratto).

Cass. civ. n. 9651/2016

In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, l’art. 1490, comma 2, c.c., secondo cui il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa, presuppone che il venditore abbia raggirato il compratore tacendo consapevolmente i vizi della cosa venduta dei quali era a conoscenza, inducendolo così ad accettare la clausola di esonero dalla garanzia che altrimenti non avrebbe accettato, sicché la norma non si applica ove il venditore sia all’oscuro, anche per sua colpa grave, dell’esistenza dei vizi.

Cass. civ. n. 21949/2013

Gli artt. 1490 e 1492 del c.c. in tema di azione redibitoria, al pari dell’art. 1497 c.c., vanno interpretati con riferimento al principio generale sancito dall’art. 1455 c.c. con la conseguenza che l’esercizio dell’azione è legittimato soltanto da vizi concretanti un inadempimento di non scarsa importanza, i quali non sono distinti in base a ragioni strutturali, ma solo in funzione della loro capacità di rendere la cosa inidonea all’uso cui era destinata o di diminuirne in modo apprezzabile il valore, secondo un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito.

Cass. civ. n. 20110/2013

In tema di inadempimento del contratto di compravendita, è sufficiente che il compratore alleghi l’inesatto adempimento, ovvero denunci la presenza di vizi che rendano la cosa inidonea all’uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, mentre è a carico del venditore, quale debitore di un’obbligazione di risultato ed in forza del principio della riferibilità o vicinanza della prova, l’onere di dimostrare, anche attraverso presunzioni, di aver consegnato una cosa conforme alle caratteristiche del tipo ordinariamente prodotto, ovvero la regolarità del processo di fabbricazione o di realizzazione del bene; ne consegue che, ove detta prova sia stata fornita, spetta al compratore di dimostrare l’esistenza di un vizio o di un difetto intrinseco della cosa ascrivibile al venditore.

Cass. civ. n. 18125/2013

In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, l’onere della prova dei difetti, delle conseguenze dannose e del nesso causale fra gli uni e le altre fa carico al compratore, mentre la prova liberatoria della mancanza di colpa, incombente al venditore, rileva solo quando la controparte abbia preventivamente dimostrato la denunciata inadempienza.

Cass. civ. n. 19702/2012

In tema di compravendita, la disciplina della garanzia per vizi si esaurisce negli artt. 1490 ss. c.c., che pongono il venditore in una situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all’iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l’esperimento, rispettivamente, della “actio quanti minoris” o della “actio redibitoria”. Ne consegue che il compratore non dispone – neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica – di un’azione “di esatto adempimento” per ottenere dal venditore l’eliminazione dei vizi della cosa venduta, rimedio che gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge (garanzia di buon funzionamento, vendita dei beni di consumo) o qualora il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione del bene.

Cass. civ. n. 23060/2009

La garanzia per i vizi della cosa venduta disciplinata dagli artt. 1490 e seguenti c.c. differisce da quella di buon funzionamento prevista dall’art. 1512 c.c. per il fatto che, mentre la seconda impone all’acquirente solo l’onere di dimostrare il cattivo funzionamento della cosa venduta, la prima – cui il venditore è tenuto anche se incolpevole, essendo la colpa di questi richiesta solo ai fini dell’obbligo del risarcimento del danno – impone all’acquirente anche l’onere di dimostrare la sussistenza dello specifico vizio che rende la cosa venduta inidonea all’uso cui essa è destinata; inoltre, la garanzia di cui all’art. 1512 c.c., che attua, con l’assicurazione di un determinato risultato – il buon funzionamento della cosa per il tempo convenuto – una più forte garanzia del compratore, in via autonoma ed indipendente rispetto alla garanzia per vizi ed alla responsabilità per mancanza di qualità, trova fondamento in un patto contrattuale e, pertanto, può essere invocata solo previa deduzione e dimostrazione dell’esistenza di un tale patto nel contratto di compravendita.

Cass. civ. n. 28984/2008

Nel caso in cui i beni mobili oggetto di vendita in sede fallimentare risultino affetti da vizi redibitori, non è configurabile la garanzia prevista dall’art. 1490 cod. civ., neppure se la vendita abbia avuto luogo ad offerte private, ma solo una responsabilità attinente alla custodia dei beni inventariati ed alla vendita degli stessi nell’ambito della procedura concorsuale, e dunque un’obbligazione risarcitoria che, in quanto correlata al compimento di atti tipici rientranti nelle attribuzioni del curatore, non è posta a carico di quest’ultimo come persona fisica, ma a carico del fallimento, iscrivendosi a tutti gli effetti nel novero di quelle elencate dall’art. 111 n. 1 della legge fall.. Qualora pertanto, a fondamento della domanda di risarcimento dei danni, il compratore abbia fatto valere l’erronea descrizione dei beni in sede di inventario, con l’attribuzione di caratteristiche tecniche non possedute e senza il rilevamento di difetto di funzionamento, costituisce una questione di legittimazione passiva, riproponibile anche con il ricorso per cassazione contro le sentenze pronunciate secondo equità dal giudice di pace, quella avente ad oggetto l’esistenza del dovere del curatore, convenuto in proprio, di subire il giudizio instaurato dall’attore, indipendentemente dall’effettiva titolarità passiva del rapporto controverso.

Codice civile

LIBRO QUARTO

TITOLO III DEI SINGOLI CONTRATTI

 CAPO I

  Sezione I
   § 1. – Delle obbligazioni del venditore

CHIEDI UN PARERE

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE – SENTENZA 16 maggio 2016, n.9967 – Pres. Mazzacane – est. Abete
Motivi della decisione
Con il primo motivo il ricorrente principale deduce ‘illegittimità di cui all’art. 360 n. 3 c.p.c., per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1489 c.c., nonché degli articoli a cui esso fa riferimento, cioè degli articoli 1479 c.c., 1218 c.c. e 1223 c.c. (con riferimento alla questione dell’assenza della servitù di passo)’ (così ricorso principale, pag. 9).
Adduce che è circostanza pacifica, mai contestata nei pregressi gradi di merito, che ai fini dell’accesso alla sua proprietà ‘non beneficiava di alcuna servitù di passo’ (così ricorso principale, pagg. 9 – 10).
Adduce che l’art. 1489 c.c. si reputa senz’altro ‘applicabile alla ipotesi in cui il bene acquistato non possegga quegli specifici vantaggi giuridici che devono ritenersi inclusi nell’oggetto della vendita o perché promessi dal venditore o perché apparenti, in quanto ad esempio risultanti dallo stato dei luoghi’ (così ricorso principale, pag. 12); che d’altronde il caso di scuola ‘è proprio quello dell’inesistenza di una servitù che l’acquirente era legittimato a ritenere esistente sulla base delle opere visibili e permanenti presenti in loco’ (così ricorso principale, pag. 12).

ANALISI PATRIMONIO EREDITARIO

Adduce quindi che ‘nel caso di specie, pacificamente, esisteva una unica strada di accesso all’immobile acquistato, immobile altrimenti del tutto intercluso: ragionevolmente, quindi, (…) aveva fatto affidamento sul fatto che sulla medesima fosse presente un diritto di passo, ancor di più alla luce del disposto del rogito notaio Paladini (…) per cui il bene veniva venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova’ (così ricorso principale, pagg. 13 – 14); che, dunque, ‘era logico e naturale presumere che in uno alla proprietà fossero stati trasferiti pure tutti gli accessi pedonali e carrai esistenti alla stessa…’ (così ricorso principale, pag. 14).
Adduce infine che ‘è documentalmente acclarato un danno patrimoniale connesso all’assenza della servitù, pari al costo dell’acquisto della stessa, in uno alle spese di trascrizione dell’atto, (…) danno neppure (…) mai contestato, essendosi limitata la parte venditrice a chiamare in manleva la propria dante causa’ (così ricorso principale, pag. 15).
Con il secondo motivo il ricorrente principale deduce ‘illegittimità di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c. per motivazione contraddittoria (con riferimento alla questione dell’assenza della servitù di passo)’ (così ricorso principale, pag. 17).
Adduce che la motivazione dell’impugnata sentenza è contraddittoria ‘nella misura in cui: – da un lato rileva la natura apparente della servitù (…); – nel contempo, in conseguenza del fatto che la servitù appariva presente, e connotata da opere materiali, anziché sanzionare il fatto che in realtà non esisteva corrispondenza tra lo stato di fatto e quello di diritto, afferma che stante l’apparenza l’acquirente avrebbe potuto e dovuto accertare la reale situazione di fatto’ (così ricorso principale, pag. 18); che è ‘contraddittorio sostenere da un lato che una servitù è caratterizzata da precisi riscontri materiali, tali da renderla manifesta (…); dall’altro lato: a) rimproverando al compratore di non avere fatto controlli sul punto; b) affermando che non vi era alcun obbligo di garanzia in capo al venditore’ (così ricorso principale, pag. 18).
Con il terzo motivo il ricorrente principale deduce ‘illegittimità di cui all’art. 360 n. 3 c.p.c., per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1489 c.c., nonché degli articoli a cui esso fa riferimento, cioè gli articoli 1479 c.c., 1218 c.c. e 1223 c.c. (con riferimento alla questione della condotta acquifera consortile); nonché comunque illegittimità di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c. per motivazione insufficiente e/o contraddittoria sulla medesima questione’ (così ricorso principale, pag. 19).
Adduce che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte di merito, che ha opinato per l’insussistenza di un danno risarcibile ai sensi dell’art. 1489 c.c., il danno al cui risarcimento ha sicuramente diritto in dipendenza della presenza della condotta acquifera, è da ravvisarsi, alla stregua dell’espletata c.t.u., in primo luogo nel ‘deprezzamento subito dall’immobile in ragione della presenza della condotta d’acqua’ (così ricorso principale, pag. 22), deprezzamento quantificato in misura pari al 3,58% del valore complessivo dell’immobile, in secondo luogo nel valore, riconosciuto pari a Lire 13.981.000, delle ‘opere edilizie, realizzate (…) in difformità dalle norme urbanistiche, cioè in definitiva abusive proprio in conseguenza della presenza della condotta’ (così ricorso principale, pag. 22) e perciò da demolire.
Adduce altresì che ‘risulta per tabulas (…) che (…), nell’alienare il bene per cui è causa, ha dovuto precisare la esistenza della servitù di condotta (…), ciò ha evidentemente comportato una diminuzione del prezzo di acquisto…’ (così ricorso principale, pag. 24); che di tale circostanza per nulla ha tenuto conto la corte di merito.
Con il quarto motivo il ricorrente principale deduce ‘illegittimità di cui all’art. 360 n. 3 c.p.c., per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1489 c.c.’ (così ricorso principale, pag. 27).
Adduce che erronea è l’affermazione della corte distrettuale secondo cui ‘il minor valore del bene in relazione alle sue limitate possibilità edificatorie, (…) è cosa che potrà interessare l’attuale proprietario se e nei limiti in cui riterrà di (…) agire nei confronti di M.F. ‘ (così sentenza d’appello, pag. 5).
Adduce segnatamente che ‘l’azione ex art. 1489 c.c. è azione contrattuale, spettante al compratore (…) è insomma un diritto contrattuale (…) che certo non viene trasferito a terzi con una eventuale compravendita successiva’ (così ricorso principale, pag. 27); che, avendo acquistato ‘un bene gravato da servitù non apparente, certamente ha subito un danno’ (così ricorso principale, pag. 27), sicché è legittimato ad agire ai sensi dell’art. 1489 c.c. nei confronti del venditore e ‘nessun rilievo riveste (…) l’eventuale vendita successiva del bene’ (così ricorso principale, pag. 28).
Con l’unico motivo la ricorrente incidentale deduce ‘violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1489 c.c. – omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia’ (così ricorso incidentale, pagg. 5 – 6).
Adduce che la qualificazione operata dalla corte d’appello dell’azione ex adverso esperita in guisa risarcitoria ex art. 1489 c.c., ‘per ciò che concerne la mancanza della servitù di passo a favore dell’immobile’ (così ricorso incidentale, pag. 5) è erronea e, comunque, non supportata da motivazione alcuna; che ‘il punto è senz’altro decisivo perché cambia completamente il regime della prescrizione’ (così ricorso incidentale, pag. 6); che, difatti, l’art. 1489 c.c. può essere applicato unicamente qualora sia stato il venditore a creare ‘la situazione di vantaggio apparente che, in quanto non corrispondente alla situazione di diritto, è suscettibile di essere rimossa’ (così ricorso incidentale, pag. 6); che, viceversa, ‘se il venditore non è colui che ha creato la situazione, si versa nell’ipotesi dell’art. 1490 c.c.’ (così ricorso incidentale, pagg. 6 – 7) e, nella fattispecie, è pacifico e non contestato che è stata la s n c ‘Rizmo’ e non già essa controricorrente a realizzare la strada di accesso ai quattro lotti; che, quindi, giacché l’azione risarcitoria correlata alla mancanza della servitù di passo è da ricondurre alla previsione degli arti. 1490 – 1494 c.c., è da confermare il riscontro della prescrizione ex art. 1495 c.c. operato dal primo giudice.
Si giustifica la disamina congiunta del primo e del secondo motivo del ricorso principale.
I predetti motivi invero sono strettamente connessi.
Del resto è lo stesso M.F. che deduce che il secondo motivo della sua impugnazione ‘è la naturale prosecuzione e sviluppo di quello precedente’ (così ricorso principale, pag. 17).
Ambedue i motivi in ogni caso sono destituititi di fondamento.
Non è da disconoscere che le disposizioni di cui all’art. 1489 c.c. possano trovare applicazione specificamente in relazione all’ipotesi concreta cui si correlano i primi due motivi di impugnazione.
D’altronde, se è vero, in linea generale, che in tema di vendita la garanzia prevista dall’art. 1489 c.c. concerne gli oneri e i diritti dei terzi che, non essendo apparenti, non siano stati dichiarati nel contratto, salvo che il compratore ne abbia avuto conoscenza (cfr. Cass. 6.8.1983, n. 5287, ove si soggiunge che alla medesima garanzia non può sottrarsi il venditore per il solo fatto che l’esistenza dei suddetti oneri o diritti, da lui taciuta, sia stata resa pubblica a mezzo della trascrizione, a meno che egli non provi che il compratore ne abbia avuto l’effettiva conoscenza; cfr. Cass. 9.8.1982, n. 4458, secondo cui, in tema di vendita, la garanzia di cui all’art. 1489 c.c. concerne gli oneri ed i diritti dei terzi che, non essendo apparenti, non siano stati dichiarati nel contratto, salvo che il compratore non ne abbia avuto altrimenti conoscenza, la quale, però, per escludere tale garanzia, deve essere effettiva (con onere di prova a carico di chi la allega), e non desumibile in via presuntiva), nulla osta conseguentemente a che si reputi ‘onere non apparente’ quello connesso alla insussistenza di una situazione di vantaggio, in particolare di una servitù attiva di passaggio, sulla cui sussistenza, viceversa, si sia senza colpa fatto affidamento.
E ciò, si badi, tanto più sulla scia dell’insegnamento n. 7336 del 12.12.1983 di questo Giudice del diritto, secondo cui, qualora il costruttore – venditore di un fabbricato abbia creato una situazione di vantaggio a favore di tale bene ed a carico del fondo limitrofo, come nel caso in cui abbia installato tubi di acqua pura o lurida a distanza inferiore a quella fissata dall’art. 889, 2 co., c.c., la situazione medesima, in quanto sia priva di un titolo giustificativo, e resti quindi esposta ad un’eventuale azione del vicino diretta a rimuoverla, si traduce in un onere gravante sul bene compravenduto; cosicché al compratore, il quale non abbia avuto conoscenza di detto onere, nel senso che, pur consapevole di quella situazione di vantaggio, abbia ignorato la sua non corrispondenza con la situazione di diritto, deve essere riconosciuta nei confronti del venditore la tutela prevista dall’art. 1489 c.c..
Nondimeno – ed a prescindere dal profilo evidenziato dalla controricorrente, di cui in precedenza si è fatto cenno, e che giustificherebbe, a suo dire e di contro, l’operatività dell’art. 1490 c.c. – è ben evidente che ad integrar l’astratta prefigurazione di cui all’art. 1489 c.c. concorrono tre requisiti, ovvero, più esattamente, la ‘non apparenza’ dell’onere o del diritto reale o personale altrui, la loro non effettiva conoscenza da parte del compratore, la loro mancata dichiarazione in contratto da parte del venditore.
Nei termini testé enunciati, che evidentemente circoscrivono la disamina dei motivi de quibus a taluni passaggi della prima censura (‘era logico e naturale presumere che in uno alla proprietà fossero stati trasferiti pure tutti gli accessi pedonali e carrai esistenti alla stessa… ‘: così ricorso principale, pag. 14) ed al presunto vizio motivazionale specificamente denunciato con la seconda – giacché la corte veneziana non ha negato in linea di principio l’operatività nella fattispecie della responsabilità risarcitoria ex art. 1489 c.c.: ‘pur qualificata l’azione come risarcitoria ex art. 1489 c.c.’ (così sentenza d’appello, pag. 5) – deve opinarsi nel senso che la corte distrettuale ha sostanzialmente dato esaustiva e congrua ragione dell’insussistenza nel caso de quo degli estremi tutti necessari ai fini dell’operatività della garanzia ex art. 1489 c.c. e, segnatamente, dell’esperibilità dell’azione risarcitoria che alla medesima garanzia pur si correla (cfr. Cass. 28.2.2007, n. 4786, secondo cui, nell’ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell’art. 1489 c.c., l’acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall’art. 1480 c.c., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli arti. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest’ultima disposizione da parte dell’art. 1479 c. c., a sua volta richiamato dall’art. 1480 c. c., cui rinvia ancora il citato art. 1489 c. c.; cfr. Cass. 20.2.1982, n. 1068).
Si rimarca, innanzitutto, che la corte d’appello ha riferito, sì, mercé la categorica locuzione ‘nient’altro’, che l’atto in data 4.12.1989 non reca dichiarazione alcuna della venditrice ‘Edilvalle’ s.n.c. circa l’insussistenza di qualsivoglia servitù di passaggio attivamente inerente all’immobile che M.F. ebbe ad acquistare.
Tuttavia siffatto rilievo non riveste la precipua valenza che la ‘mancata dichiarazione del venditore’ solitamente assume nel quadro dell’astratta previsione dell’art. 1489 c.c..
Invero, nella fattispecie – lo si è premesso – non si è al cospetto di un ‘onere non apparente’ connesso alla sussistenza di una situazione di svantaggio di cui il compratore ha senza colpa ignorato l’esistenza; sibbene al cospetto di un ‘onere non apparente’ connesso all’insussistenza di una situazione di vantaggio di cui il compratore ha senza colpa – assume – supposto l’esistenza.
Cosicché sarebbe stato e sarebbe eccessivo pretendere che l’alienante avesse dichiarato e dato atto dell’inesistenza di una servitù attiva di passaggio che l’acquirente avrebbe potuto ipotizzare esistente.
Si rimarca, in secondo luogo, in ordine al requisito della ‘non apparenza’ degli oneri o dei diritti reali o personali altrui, che questa Corte esplicita, per un verso, che dalla disposizione dell’art. 1489 c.c. si evince che, se i medesimi ‘pesi’ sono ‘apparenti’, possono anche non essere dichiarati nel contratto dal venditore, giacché l’’apparenza’ agli effetti dell’esonero da responsabilità del venditore equivale alla conoscenza effettiva da parte del compratore (cfr. Cass. 5.3.1970, n. 537); per altro verso, che il concetto di ‘apparenza’ non deve essere circoscritto alle sole ipotesi di percepibilità dei ‘pesi’ a ‘prima vista’, ma deve esser inteso nel senso di conoscibilità degli stessi con la diligenza normale rapportabile all’affare (cfr. Cass. 30.1.1987, n. 881; cfr. altresì Cass.4.11.2005, n. 21384, secondo cui, con riferimento a un diritto personale di garanzia, è sufficiente a rendere apparente il diritto ogni indizio che lo renda facilmente conoscibile da un uomo di media diligenza).
Nei termini testé esposti va pertanto condivisa l’affermazione della corte distrettuale a tenor della quale ‘l’acquirente avrebbe potuto e dovuto accertare la reale situazione di fatto’ (così sentenza d’appello, pag. 5).
Più esattamente, in un sistema nel quale, in virtù del cosiddetto principio di ambulatorietà delle servitù, l’alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, sebbene nulla venga al riguardo stabilito nell’atto di acquisto, qualora sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù (cfr. Cass. 10.10.2011, n. 20817; cfr. Cass. 20.4.1976, secondo cui l’istituto della trascrizione non ammette alcun equipollente ai fini del riscontro della sussistenza di una servitù, salvo che il contratto di acquisto dell’immobile non contenga un’espressa menzione della servitù con tutti gli estremi necessari ad identificarla), si sarebbe certamente imposto nel caso di specie, in nome appunto dell’ordinaria diligenza correlata al tipo ed alle specifiche esigenze connesse all’operando affare, che il M. in previsione dell’eseguendo acquisto avesse provveduto (‘autoresponsabilmente”) a compiere le opportune visure presso la conservatoria dei registri immobiliari.
E ciò tanto più, siccome ha puntualizzato la corte territoriale, senza incorrere – si sottolinea – in contraddizione alcuna, che era stata riscontrata la presenza della ‘strada di accesso all’autorimessa’, circostanza che a maggior ragione avrebbe dovuto indurre il ricorrente alla stregua dell’ordinaria diligenza a sincerarsi della reale situazione di diritto ovvero della rispondenza dell’acclarata situazione di fatto a quella de iure.
Del pari si giustifica l’esame contestuale del terzo e del quarto motivo del ricorso principale.
Analogamente i motivi anzidetti sono strettamente correlati.
Entrambi i motivi comunque sono privi di fondamento.
Va debitamente ribadito che il diritto al ristoro del danno ed alla reintegrazione patrimoniale nasce, in tema di responsabilità civile da inadempimento di contratto, soltanto con il verificarsi di un pregiudizio effettivo e reale incidente nella sfera patrimoniale del contraente danneggiato, il quale per vedere accolta la sua pretesa di risarcimento deve fornire la prova e del pregiudizio e dell’entità dello stesso nel suo concreto ammontare (cfr. Cass. 13.11969, n. 1632; cfr. Cass. 25.5.2006, n. 12382, secondo cui, in tema di azione di danni, il diritto al risarcimento nasce con il verificarsi di un pregiudizio effettivo e reale che incida nella sfera patrimoniale del contraente danneggiato, il quale deve provare la perdita economica subita; cfò. Cass. 19.3.1980, n. 1837, secondo cui presupposto necessario per la liquidazione del danno, anche se questa sia effettuata in via equitativa ex art. 1226 c.c., è la prova, da fornirsi dalla parte che si assume danneggiata, della effettiva esistenza di un danno causato dall’inadempimento).
Su tale scorta si rappresenta, da un canto, che il medesimo ricorrente ha riferito di aver alienato con atto in data 24.2.1995 l’immobile acquistato il 4.12.1989 (cfr. ricorso, pagg. 2 – 3); dall’altro, che la corte di merito ha specificato – e tale affermazione non risulta in alcun modo censurata – che M.F. ebbe nel 1995 a rivendere per il prezzo di Lire 155.000.000 il cespite che nel 1989 aveva acquistato per la minor somma di Lire 120.000.000.
In tal guisa, se è vero che danno ristorabile è unicamente il pregiudizio che abbia effettivamente inciso nella sfera patrimoniale del contraente danneggiato, a nulla vale dedurre – conformemente a quanto reputato dalla corte di merito (danno risarcibile non è ‘il minor valore del bene in relazione alle sue limitate possibilità edificatorie’: così sentenza d’appello, pag. 5) – che il consulente d’ufficio ha determinato, da un lato, il deprezzamento che l’immobile ebbe a soffrire a cagione della presenza della condotta d’acqua in misura pari al 3,58% del valore complessivo dell’immobile ed ha quantificato, dall’altro, in lire 13.981.000 il valore delle opere da demolire.
Invero, è da ammettere, in dipendenza appunto della successiva alienazione del cespite ad un prezzo superiore di oltre 1/4 rispetto a quello di acquisto – alienazione, dunque, che ben rileva, contrariamente all’assunto del ricorrente – che le surriferite voci di supposto danno non abbiano per nulla inciso nella sfera patrimoniale del M. , ossia che in nessun modo si siano per lui tradotte in un pregiudizio effettivo e reale.
Difetta, cioè, il riscontro, a motivo della successiva più proficua alienazione, che quelle voci di asserito danno si siano risolte in una menomazione di indubbia ontologica esistenza.
D’altro canto, appieno da condividere è anche l’affermazione della corte territoriale secondo cui l’unico pregiudizio in linea di principio ristorabile sarebbe stato da identificare nella differenza tra il prezzo – Lire 155.000.000 – di alienazione del cespite ed il maggior prezzo eventualmente conseguibile (se la condotta d’acqua non ci fosse stata).
E nondimeno la corte d’appello ha puntualmente dato atto che difettava la ‘possibilità di apprezzare in concreto se e quanto si sia ricavato in meno’ (così sentenza d’appello, pag. 5).
In questi termini a nulla vale che il ricorrente adduca che ‘nell’alienare il bene per cui è causa, ha dovuto precisare la esistenza della servitù di condotta’ (così ricorso principale, pag. 24), soggiungendo che ‘ciò ha evidentemente comportato una diminuzione del prezzo di acquisto…’ (così ricorso principale, pag. 24).
È indubitabile che tal ultima prospettazione si risolve in un’affermazione di principio che in alcun modo dà ragione né dell’an né del quantum della menomazione asseritamente sofferta.
Il rigetto del ricorso principale, segnatamente del primo e del secondo motivo, assorbe e rende vana la disamina del ricorso incidentale.
Il rigetto del ricorso principale giustifica la condanna del ricorrente principale al rimborso in favore della controricorrente, ‘Edilvalle s.n.c. di S.G. & C.’, delle spese del giudizio di legittimità. La liquidazione segue come da dispositivo.
La ‘Rizmo’ s.n.c. non ha svolto difese. Nonostante il rigetto del ricorso principale, pertanto, nessuna statuizione nei suoi confronti va assunta in ordine alle spese.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso principale, in tal guisa assorbita la disamina del ricorso incidentale; condanna il ricorrente principale, M.F. , a rimborsare alla controricorrente, ‘Edilvalle s.n.c. di S.G. & C.’, le spese del grado di legittimità che si liquidano in Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali, i.v.a. e cassa come per legge.

:CASS:2019:18672CIV), udienza del 09/04/2019, Presidente VIVALDI ROBERTA Relatore CARRATO ALDO

enunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso 23154-2014 proposto da: VIVAI Caio Caio S.C. A R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA VITTORIOII 18, presso lo STUDIO GREZ & ASSOCIATI, rappresentata e difesa dall’;avvocato STEFANO PACIFICI;

– ricorrente
– contro AZIENDA AGRICOLA Tizio DI Tizio Tizio & C. S.A.S., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE 38, presso lo studio dell’avvocato MASSIMO BOGGIA, rappresentata e difesa dall’;avvocato NICOLA MAZZIA;
– con troricorrente – avverso la sentenza n. 1449/2013 del TRIBUNALE di TARANTO, depositata il 3/7/2013. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 9/4/2019 dal Consigliere ALDO CARRATO; udito il Pubblico Ministero, in persona dell’Avvocato Generale LUIGI SALVATO, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. Con atto di citazione notificato il 2 gennaio 2006, l’Azienda Agricola Tizio conveniva in giudizio dinanzi al giudice di pace di Lizzano la Vivai Caio Caio scarl, per sentir pronunciare – ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c. – la riduzione del prezzo di una partita di piante acquistate dalla convenuta il 29 febbraio 2004, salvo il risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio. L’attrice esponeva, al riguardo, di aver provveduto alla restituzione di una parte delle piante in data 8 marzo 2004, in quanto palesemente affette da virosi, e di aver reiterato la denuncia per vizi con quattro raccomandate, cui la venditrice non aveva dato alcun riscontro, procedendo esecutivamente per il recupero del credito residuo.
La convenuta, costituitasi in giudizio, eccepiva la tardività della denuncia e la conseguente decadenza dalla garanzia per vizi e, in ogni caso, la prescrizione dell’azione.L’aclito giudice di pace – con sentenza n. 118/2009 – accolse la domanda di riduzione del prezzo.
La sentenza fu confermata – con sentenza n. 1449/2013 – dal Tribunale di Taranto che respinse le eccezioni di decadenza e prescrizione riproposte in appello dalla venditrice, ritenendo, quanto alla decadenza, che l’acquirente aveva avuto piena contezza dei vizi nel corso del tempo, e che, per effetto delle note inviate nel 2004 e 2005, poteva ritenersi osservato il termine decadenziale; quanto alla prescrizione, rilevò che l’azione di garanzia poteva ritenersi utilmente interrotta dalle diverse comunicazioni, con le quali l’acquirente aveva manifestato per iscritto alla venditrice l’inidoneità delle piante all’innesto, prospettando, in tali missive, il ricorso alla tutela giudiziaria poi concretamente attuato.
2. Avverso detta sentenza di appello, la Vivai Caio Caio scarl ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, resistito con controricorso dall’;Azienda Agricola Tizio.
Il difensore della società controricorrente ha anche depositato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c. .
2.1. Con il primo motivo la ricorrente Vivai Caio Caio scarl ha dedotto la violazione e falsa applicazione dell’art. 1495 c.c. nonché, sotto diverso profilo, degli artt. 2697 e 1491 c.c., congiuntamente all’omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio che avevano costituito oggetto della controversia, avuto riguardo all’esclusione – nell’impugnata sentenza – della fondatezza della formulata eccezione di decadenza dal diritto alla garanzia.
2.2. Con il secondo motivo la stessa ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’art. 1495, comma 3, c.c. in uno alla prospettazione del vizio di omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio che avevano costituito oggetto della controversia, con riferimento alla statuizione contenuta nella sentenza del Tribunale di Taranto con la quale era stata ritenuta l’idoneità di preventivi atti di costituzione in mora quali atti utili ad interrompere la prescrizione annuale di cui alla norma ritenuta violata, non rilevandosi l’indispensabilità – a tal fine – di dover ricorrere all’esercizio dell’azione giudiziale in senso proprio.
2.3. Con il terzo motivo la ricorrente ha dedotto la violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. sotto diverso profilo, ancora congiuntamente all’omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio che avevano costituito oggetto della controversia, in ordine all’asserita confusione dei vizi originari delle piante oggetto della compravendita con il pregiudizio subito dal compratore ritenuto riconducibile a tali vizi, con la mancata valutazione di circostanze che avrebbero potuto condurre ad una diversa decisione.
3. Con ordinanza n. 23857/2018, depositata il 31 gennaio 2018, la Seconda Sezione civile ha rilevato l’emergenza di una questione di massima di particolare importanza riferita all’istituto della garanzia per vizi nel contratto di compravendita e, specificamente, sull’aspetto se siano configurabili idonei atti interruttivi della prescrizione prevista dall’;art. 1495, comma 3, c.c., ai sensi degli artt. 2943 e segg. c.c., diversi dalla proposizione dell’azione giudiziale, e se, ed in quale misura, detti atti interruttivi inibiscano il decorso della prescrizione in relazione alle azioni edilizie.
Il Primo Presidente ha disposto – ai sensi dell’art. 374, comma 2, c.p.c. – la decisione sul ricorso, implicante la risoluzione della prospettata questione di massima di particolare importanza, da parte delle Sezioni unite.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Rileva il collegio che, prima di esaminare la questione di massima di particolare importanza, posta con l’ordinanza interlocutoria n. 23857/2018 della Seconda Sezione in riferimento al secondo motivo, occorre farsi carico della valutazione del primo motivo formulato dalla ricorrente siccome attinente al profilo preliminare della prospettata erroneità dell’impugnata sentenza circa la ritenuta tempestività della denuncia dei vizi operata dalla società Azienda Agricola Tizio (oggi controricorrente).
1.1. La censura è inammissibile perché – diversamente dall’;indicazione delle violazioni assunte in rubrica – essa si risolve, in effetti, nella sollecitazione a sindacare le valutazioni di merito compiute dal Tribunale di Taranto in ordine alla denuncia tempestiva dei vizi della partita di piante oggetto di compravendita, su cui, invece, detto Tribunale ha motivato adeguatamente ed in conformità al dettato di cui all’art. 1495, comma 1, c.c., avuto in particolare riguardo all’individuazione della decorrenza del previsto termine di otto giorni per procedere alla relativa denuncia con riferimento all’accertata condizione della effettiva “scoperta” dei vizi. A tal proposito il giudice di appello – conformemente a quello di primo grado – ha ritenuto, con adeguato apprezzamento di fatto immune da vizi logici o giuridici (e, perciò, non sindacabile in sede di legittimità), che tale tempestività avrebbe dovuto farsi decorrere dal momento in cui la società acquirente aveva acquisito la certezza oggettiva dell’esistenza del vizio per gradi ed in tempi diversi e che, solo all’esito degli accertamenti eseguiti dal proprio perito, era stato possibile avere piena contezza del vizio medesimo.
In particolare, il Tribunale tarantino ha sul punto attestato che la società acquirente, anche per effetto dei contrasti valutativi che avevano riguardato l’eziologia delle caratteristiche negative che afferivano alle piante (per come emerso dagli esiti dell’espletata prova orale), aveva avuto una completa ed effettiva cognizione dei vizi in concreto incidenti sulla qualità e sull’idoneità del prodotto alla specifica funzione cui era preposto nel corso del tempo, in ragione dei tempi colturali e degli accertamenti compiuti dal proprio tecnico.
In tal modo il suddetto Tribunale si è uniformato alla pacifica giurisprudenza di questa Corte, alla stregua della quale, in tema di compravendita, il termine di decadenza dalla garanzia per vizi occulti decorre solo dal momento in cui il compratore abbia acquisito la certezza oggettiva dell’esistenza e della consistenza del vizio lamentato, non essendo sufficiente il semplice sospetto (cfr., ad es., Cass. n. 8183/2002, relativa ad una fattispecie simile in tema di acquisto di piantine di vite rivelatesi inidonee all’uso dopo alcuni mesi dall’;acquisto; v., anche, Cass. n. 5732/2011). Ed è importante puntualizzare come sia anche stato condivisibilrnente affermato il principio secondo cui il termine di decadenza per la denunzia dei vizi della cosa venduta ai sensi dell’art. 1495 c.c., pur dovendo essere riferito alla semplice manifestazione del vizio e non già alla sua individuazione causale, decorre tuttavia solo dal momento in cui il compratore abbia acquisito la piena cognizione sul piano oggettivo dell’esistenza del vizio, con la conseguenza che ove la scoperta avvenga in via graduale ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sull’entità del vizio stesso, occorre fare riferimento al momento in cui sia effettivamente e compiutamente emersa la relativa scoperta (v. Cass.n. 1458/1994 e Cass. n. 12011/1997).
2. A questo punto si può passare all’esame del secondo motivo che involge propriamente la questione di massima di particolare importanza sottoposta al vaglio di queste Sezioni unite.
2.1. L’ordinanza interlocutoria.
La Seconda sezione – nell’affrontare, con la richiamata ordinanza interlocutoria, la questione implicata dal secondo motivo di ricorso, con il quale si contestava che le comunicazioni con cui l’acquirente aveva manifestato alla venditrice l’esistenza di vizi dei beni venduti, prospettando, mediante tali atti, il ricorso alla tutela giudiziaria, poi effettivamente esperito, costituissero atti idonei ad interrompere, la prescrizione della garanzia del venditore, di cui all’art. 1490 c.c. e delle azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo che da essa derivano ex art. 1492 c.c. – ha osservato come su tale questione si siano essenzialmente formati due orientamenti contrastanti nella giurisprudenza della Corte. Secondo un primo indirizzo, la prescrizione della garanzia, stabilita dall’;art. 1495, comma 3, c.c. in un anno, è interrotta dalla manifestazione stragiudiziale al venditore della volontà – del compratore – di volerla esercitare, anche se il medesimo riservi ad un momento successivo la scelta tra la tutela alternativa di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto. Ai fini interruttivi, peraltro, non sarebbe necessaria la precisazione del tipo di tutela giudiziaria che il compratore intende richiedere né risulterebbe rilevante che egli riservi ad un momento successivo tale scelta.
In tal senso si è espressa Cass., sez. 2, 10 settembre 1999, n. 9630 e, ancor prima, si era pronunciata nello stesso senso Cass., sez. 2, 6 giugno 1977, n. 2322.
Tale orientamento è stato poi ripreso da Cass., Sez. 2, 8 luglio 2010, n. 18035 e da Cass., Sez. 2, 10 novembre 2015, n. 22903. L’interpretazione accolta da tali pronunce – osserva la Seconda Sezione – postula la distinzione tra la garanzia, intesa quale situazione giuridica autonoma suscettibile di distinti atti interruttivi della prescrizione, e le azioni edilizie di cui all’art. 1492 c.c. che da essa derivano.
Tale distinzione sarebbe alla base della sentenza di queste Sezioni unite n. 13294 del 2005, la quale ha affermato che l’impegno del venditore di eliminare i vizi della cosa venduta non costituisce una nuova obbligazione estintivo- satisfattiva dell’originaria obbligazione di garanzia, ma consente al compratore di essere svincolato dai termini di decadenza e dalle condizioni di cui all’art.1495 c.c. ai fini dell’esercizio delle azioni di cui al citato art. 1492 c.c., costituendo riconoscimento del debito interruttivo della prescrizione. Secondo un diverso orientamento, invece, la facoltà riconosciuta al compratore di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo ha natura di diritto potestativo a fronte del quale la posizione del venditore è di mera soggezione. Conseguentemente, si è ritenuto che il termine di prescrizione per l’esercizio di tali azioni possa essere interrotto unicamente attraverso la domanda giudiziale e non anche mediante atti di costituzione in mora ex art. 1219, comma 1, c.c. i quali si attagliano ai diritti di credito ma non ai diritti potestativi. Quale espressione di questo orientamento sono richiamate le pronunce della Seconda sezione n. 18477 del 2003, n. 20332 del 2007 e n. 20705 del 2017.
Tale ricostruzione – osserva l’ordinanza interlocutoria – non distingue tra prescrizione della garanzia e prescrizione delle azioni edilizie e condurrebbe a ritenere inidoneo ai fini interruttivi l’impegno del venditore di eliminare i vizi, «e ciò senza indagare se detto atto, in quanto idoneo a interrompere la prescrizione della garanzia impedisca pure la prescrizione delle azioni edilizie “a valle”». Si pone pertanto, ad avviso della Seconda Sezione, la questione di stabilire quali atti siano idonei ad interrompere il breve termine prescrizionale previsto dall’;art. 1495 c.c. e cioè se, a tal fine, valga solo l’azione giudiziale ovvero siano idonei anche altri atti e quale debba essere il loro contenuto, nonché il rapporto tra la garanzia, intesa quale autonoma posizione sostanziale e processuale, e quali i diritti e le azioni che da essa hanno origine.
Tale questione postula a monte la risoluzione di altra controversa problematica relativa alla natura giuridica della garanzia per vizi e del rapporto tra le categorie generali della “garanzia” da una parte e delle situazioni giuridiche passive dall’;altra.
2.2. La specifica questione sottoposta all’esame delle Sezioni unite. Da quanto riportato si evince, dunque, che la questione centrale – qualificata come di massima di particolare importanza – prospettata dalla Seconda Sezione tconcern3 previa qualificazione dell’istituto della garanzia per vizi nella compravendita (con esclusione, stante la loro peculiare disciplina, delle fattispecie di compravendita disciplinate dal c.d. codice del consumo), concerne l’individuazione degli atti idonei a interrompere la prescrizione di cui all’art. 1495, comma 3, c.c., ai sensi degli artt. 2943 e segg. c.c., ed in particolare se possa riconoscersi tale effetto anche ad atti diversi dalla proposizione dell’azione giudiziale, e se, ed in quale misura, detti atti interruttivi inibiscano il decorso della prescrizione in relazione alle azioni edilizie di cui all’art. 1492, comma 1, c.c. .
2.3. La disciplina della garanzia per vizi della cosa. Si rileva, in primo luogo, l’opportunità di esporre una sintesi di massima sugli aspetti generali maggiormente precipui della regolamentazione che presiede alla tutela della garanzia per i vizi dell’oggetto della compravendita. Una parte rilevante delle disposizioni codicistiche in tema di vendita concerne le garanzie cui il venditore è tenuto nei confronti del compratore e, in particolare, la garanzia per evizione, la garanzia per vizi (artt. 1490-1496 c.c.), la mancanza di qualità (art. 1497 c.c.) e la garanzia di buon funzionamento (art. 1512 c.c.).
La riconducibilità di tutte tali ipotesi ad un medesimo fondamento è tuttora discussa in dottrina e giurisprudenza, così come non è del tutto pacifica la natura giuridica delle stesse, anche in ragione della disciplina articolata e non univoca predisposta dal legislatore. Le questioni prospettate attengono alla garanzia per il c.d. vizio redibitorio, cioè il vizio che rende la cosa venduta inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuisce in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.).
Tale garanzia è espressamente contemplata dall’;art. 1476, n. 3, c.c. che la include tra le obbligazioni principali del venditore. Gli effetti della garanzia sono delineati dal comma 1 dell’art. 1492 c.c. il quale prevede che, nei casi di cui all’art. 1490 c.c., il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto (azione redibitoria), ovvero la riduzione del prezzo (azione estimatoria, o quanti minoris), salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione.
La scelta tra le due forme di tutela può avvenire fino al momento della proposizione della domanda giudiziale e da tale momento è irrevocabile. Alla risoluzione del contratto conseguono effetti restitutori in quanto il venditore è tenuto a restituire il prezzo e a rimborsare al compratore le spese e i pagamenti sostenuti per la vendita, mentre il compratore deve restituire la cosa, a meno che questa non sia perita a causa dei vizi (art. 1493 c.c.). L’art. 1494 c.c. riconosce, inoltre, al compratore il diritto al risarcimento del danno, a meno che il venditore non dimostri di aver ignorato senza sua colpa l’esistenza dei vizi.
Il venditore è, altresì, tenuto a risarcire i danni derivanti dai vizi (art. 1494, comma 2 c.c.). Si ritiene che, mentre la responsabilità risarcitoria del venditore presuppone che egli versi in una situazione di colpa, i rimedi di cui all’art. 1492 c.c., invece, prescindono da questa e sono azionabili per il fatto oggettivo della esistenza dei vizi.
La garanzia resta esclusa se, al momento della conclusione del contratto, il compratore era a conoscenza dei vizi o questi erano facilmente riconoscibili secondo l’ordinaria diligenza, a meno che il venditore abbia dichiarato che la cosa ne era esente (art. 1491 c.c.).
La garanzia può anche essere esclusa o limitata pattiziamente ma tale patto non vale se il venditore abbia in malafede taciuto al compratore i vizi da cui era affetta la cosa (art. 1490, comma 2 c.c.). L’esercizio delle azioni previste dall’;art. 1492 c.c. (cc.dd. azioni edilizie) è circoscritto temporalmente attraverso la previsione di un duplice termine, di decadenza e di prescrizione.Infatti, ai sensi dell’art. 1495, comma 1, c.c., il compratore decade dal diritto di garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, ma le parti possono stabilire convenzionalmente un termine diverso. Nel caso in cui il venditore abbia riconosciuto l’esistenza del vizio o lo abbia occultato, la denuncia non è necessaria. L’art. 1495, comma 3, c.c. — che rappresenta la norma intorno alla quale ruota la questione rimessa a queste Sezioni unite – prevede, inoltre, un breve termine di prescrizione disponendo che l’azione si prescrive in ogni caso in un anno dalla consegna. Tuttavia, convenuto in giudizio per l’esecuzione del contratto, il compratore può sempre far valere la garanzia, purché il vizio sia stato denunciato entro il termine di decadenza e prima che sia decorso un anno dalla consegna. Agli stessi termini si ritiene soggetta anche l’azione di risarcimento del danno. L’art. 1497 c.c. contempla, altresì, in favore del compratore un rimedio per la mancanza di qualità promesse o essenziali per l’uso cui è destinata, soggetto anch’esso ai termini di decadenza e prescrizione di cui all’art. 1495. Proprio al fine di svincolare l’acquirente dai limiti imposti dall’;art. 1495 c.c. ed assicurargli una tutela più ampia, la giurisprudenza ha elaborato la figura dell’aliud pro alio datum, la quale ricorre quando vi è diversità qualitativa tra la cosa consegnata e quella pattuita, ovvero anche in ipotesi di vizi di particolare gravità.
In tal caso la tutela del compratore è assicurata attraverso i rimedi ordinari dell’azione di risoluzione e di esatto adempimento secondo il termine di prescrizione ordinario, oltre che con il risarcimento del danno. Parte della dottrina (seguita pure da un circoscritto filone giurisprudenziale), sempre al fine di garantire una tutela più ampia al compratore e ispirandosi alla normativa comunitaria relativa ai beni di consumo, si era anche orientata a riconoscere al compratore l’azione di esatto adempimento, cioè la possibilità di agire in giudizio per ottenere la riparazione o sostituzione del bene.
Tale possibilità è stata, tuttavia, espressamente esclusa da queste Sezioni unite con la sentenza n. 19702 del 2012, secondo cui il compratore, per l’appunto, non dispone – neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica – di un’azione “di esatto adempimento” per ottenere dal venditore l’eliminazione dei vizi della cosa venduta, rimedio che gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge (garanzia di buon funzionamento, vendita dei beni di consumo) o qualora il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione del bene.
2.4. Cenni sul fondamento e sulla natura giuridica della responsabilità della garanzia per vizi.
Il recente intervento delle Sezioni unite con la sentenza n. 11748/2019. Così sinteticamente delineata la disciplina positiva codicistica, si rileva come la configurazione dogmatica della garanzia per vizi non sia del tutto pacifica. Essa ha costituito oggetto di ampie e diversificate tesi, che hanno spaziato tra quella che individua nella garanzia una vera e propria assicurazione contrattuale a quella che la colloca nell’ambito della teoria dell’errore, quale vizio del consenso, ovvero da quella che ha posto riferimento all’istituto della presupposizione a quella che ha ravvisato un caso particolare di applicazione delle regole sulla responsabilità precontrattuale. All’interno della dottrina – considerata prevalente – che riconduce le garanzie edilizie ad una ipotesi di responsabilità per inadempimento (intesa nel senso di inesecuzione od inesatta esecuzione del contratto), risultano, poi, diversificate le opinioni in ordine all’identificazione dell’obbligazione da ritenere inadempiuta i nel caso di vizi della cosa oggetto di compravendita. E’ indubbio che il fondamento della responsabilità per vizi e difetti rinviene la sua causa nel fatto che il bene consegnato non corrisponde all’oggetto dovuto alla luce di quanto previsto nell’atto di autonomia privata. Orbene, il collegio, con riferimento a questa problematica (presupposta nella individuazione della questione di massima di particolare importanza sollevata dalla Seconda sezione) che concerne specificamente l’individuazione della natura giuridica di tale forma di responsabilità, si richiama al risolutivo inquadramento operato da queste stesse Sezioni unite con la recente sentenza n. 11748 del 3 maggio 2019. Con essa – pur dovendosi risolvere la diversa questione sul riparto dell’onere probatorio tra venditore e compratore con riferimento all’esercizio di siffatta tutela della garanzia per vizi – è stata ricondotta ad un tipo di responsabilità (contrattuale ma non corrispondente del tutto a quella ordinaria, atteggiandosi come peculiare in virtù della specifica disciplina della vendita) per inadempimento che deriva dall’;inesatta esecuzione del contratto sul piano dell’efficacia traslativa per effetto delle anomalie che inficiano il bene oggetto dell’alienazione, ovvero che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, e sempre che i vizi – ovviamente – siano preesistenti alla conclusione del contratto, tenuto anche conto che – ai sensi dell’art. 1477, comma 1, c.c. – il bene deve essere consegnato dal venditore nello stato in cui si trovava al momento della vendita. E’, in altri termini, solo l’inesistenza di tali tipi di vizi che consente di realizzare oltre che il sinallagma genetico anche quello funzionale, puntualizzandosi, però, che la responsabilità relativa alla loro garanzia prescinde da ogni giudizio di colpevolezza basandosi sul dato oggettivo dell’esistenza dei vizi stessi e traducendosi nella conseguente assunzione del rischio – di origine contrattuale – da parte del venditore di esporsi all’esercizio dei due rimedi edilizi di cui può avvalersi, a sua scelta, il compratore, al quale è riconosciuto anche il diritto al risarcimento dei danni, salvo che il venditore provi di aver senza colpa ignorato i vizi.
2.5. Le conseguenze delle diverse ricostruzioni sui rimedi a tutela del compratore. Esposte le varie posizioni sul fondamento e sulla natura giuridica della garanzia per vizi, bisogna, tuttavia, osservare che la dottrina si è pure occupata – anche se in modo non del tutto approfondito – della collegata problematica relativa agli strumenti rimediali in favore dell’acquirente discendenti dalle richiamate ricostruzioni.
La ratio della previsione di un ristretto termine di prescrizione viene prevalentemente rinvenuta nella esigenza di evitare che il decorso del tempo renda eccessivamente gravoso l’accertamento delle cause dei difetti e di salvaguardare la certezza delle sorti del contratto. Tuttavia, proprio la brevità di un tale termine ha posto la questione della individuazione degli atti idonei ad interrompere la prescrizione.In dottrina il dibattito è stato particolarmente intenso allorquando si è messa in evidenza la circostanza – a cui attiene propriamente la questione di massima di particolare importanza da risolvere in questa sede – che l’art. 1495, comma 3, c.c. riferisce i termini di prescrizione all’azione, a differenza dell’art. 2934 c.c. il quale rivolge la prescrizione ai diritti. Da ciò si è ritenuto, per un verso, che ad evitare la perdita della garanzia varrebbe soltanto l’esercizio dei mezzi processuali e, per altro verso ed in senso contrario, altri orientamenti hanno obiettato che il dato letterale del riferimento della prescrizione all’azione anziché al diritto sarebbe irrilevante posto che la terminologia legislativa non può ritenersi decisiva in quanto anche altre volte esprime la pretesa sostanzialmente in termine di azione (nell’art. 2947, comma 3, c.c. si parla con formule equivalenti di prescrizione dell’azione e di prescrizione del danno). Ma, soprattutto, si rileva come i rimedi edilizi siano rimedi sostanziali in quanto attraverso di essi il compratore fa valere un diritto contrattuale. Conseguentemente, benché i rimedi previsti a vantaggio dell’acquirente siano indicati come azioni (di risoluzione ed estimatoria), in realtà essi non coinvolgerebbero tematiche processuali ma avrebbero contenuto sostanziale di tutela del diritto. Per tale ragione sarebbero idonei a interrompere la prescrizione non solo il riconoscimento, da parte del venditore, (non del vizio ma) del diritto del compratore alla garanzia, ma anche, in virtù dell’art. 2943 c.c., gli atti di costituzione in mora del venditore e pure l’impegno assunto da quest’ultimo di eliminare i vizi. Meriti menzione anche un ulteriore peculiare indirizzo il quale ritiene, invece, che il compratore possa valersi soltanto dell’interruzione della prescrizione derivante o dalla proposizione della domanda giudiziale, cui si equipara l’esperimento del procedimento preventivo ex art. 1513 c.c., o dal riconoscimento da parte del venditore del suo diritto alla garanzia.
2.6. – Le posizioni della pregressa giurisprudenza sulla questione oggetto dell’ordinanza interlocutoria. Come rilevato nell’ordinanza di rimessione della Seconda sezione (cfr. paragr. 2.1), si rinvengono nella giurisprudenza di questa Corte sostanzialmente due distinti orientamenti circa la qualificazione giuridica della garanzia per vizi e, conseguentemente, sulla individuazione degli atti interruttivi della prescrizione. Un primo orientamento configura la garanzia per vizi come un autonomo diritto in forza del quale il compratore può, a sua scelta, domandare la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo. Ne consegue che quando il compratore comunica al venditore che intende far valere il diritto alla garanzia, egli interrompe la prescrizione inerente a tale diritto. A tal fine si ritiene che non sia necessaria la precisazione del tipo di tutela che andrà a chiedere in via giudiziaria ed è altresì irrilevante, ai fini della idoneità della interruzione, la riserva di scelta del tipo di tutela, in quanto – si afferma – non rappresenterebbe comunque riserva di far valere un diritto diverso da quello in relazione al quale si interrompe la prescrizione (così Cass., Sez. 2, Sentenza n. 9630 del 1999). Più di recente, Cass., Sez. 2, n. 22903 del 2015, richiamando il precedente del 1999, ha affermato che costituisce atto interruttivo della prescrizione della garanzia per vizi della cosa la manifestazione al venditore della volontà – del compratore – di volerla esercitare, benché lo stesso differisca ad un momento successivo l’opzione per il tipo di strumento rimediale da esercitare. A tal fine, la Corte ha valutato come idonea l’espressione “con più ampia riserva di azione”, contenuta nel telegramma inviato al venditore, con cui il compratore contestava i vizi dell’immobile acquistato, ritenendo sufficiente la comunicazione della volontà di avvalersi della garanzia suddetta e dovendosi escludere che la riserva di scelta del tipo di tutela sia diretta a far valere un diritto diverso da quello in relazione al quale si interrompe la prescrizione (nella pronuncia qui richiamata del 2015, si è anche aggiunto che, ai fini di una valida costituzione in mora e del verificarsi dell’effetto interruttivo della prescrizione, non è necessario che il compratore, insieme con la contestazione dei vizi, eserciti la scelta dell’azione, la quale è procrastinabile fino alla proposizione della domanda giudiziale). Un secondo orientamento (cfr. Cass., Sez. 2, nn. 18477/2003, 20332/2007, 8417/2016 e n. 20705/2017) ha affermato che, siccome l’esercizio delle azioni edilizie in favore del compratore di una cosa affetta da vizi implica la configurazione di una posizione del venditore di mera soggezione, dovrebbe conseguire che la prescrizione dell’azione, fissata in un anno dall’;art. 1495, comma 3, c.c., può essere utilmente interrotta soltanto dalla proposizione della domanda giudiziale e non anche mediante atti di costituzione in mora. Ciò sul presupposto che gli atti al quale l’art. 2943, comma 4, c.c. connette l’effetto di interrompere la prescrizione sono infatti quelli che valgono a costituire in mora “il debitore” e devono consistere, per il disposto dell’art. 1219 c.c., comma 1, c.c. in una “intimazione o richiesta” di adempimento di un’obbligazione (previsioni che si attagliano ai diritti di credito e non a quelli potestativi). E’, peraltro, opportuno mettere in risalto che un tentativo di ricostruzione unitaria dei due orientamenti manifestatisi nella giurisprudenza di legittimità è stato operato da una sentenza della Seconda sezione, la n. 8418 del 2016 (non mass.), la quale ha sostenuto che essi avrebbero riguardo a situazioni distinte. Si è in essa, infatti, sostenuto che la richiamata sentenza n. 9630 del 1999, nel considerare atto interruttivo della prescrizione dell’azione di garanzia la manifestazione della volontà del compratore di volerla esercitare, riguarderebbe l’ipotesi in cui il compratore abbia espresso la volontà di esercitare la garanzia e si sia riservato di effettuare successivamente la scelta tra i rimedi consentiti dall’;art. 1492 c.c. . Diversa sarebbe, invece, l’ipotesi in cui il compratore dichiari di avvalersi direttamente dell’azione di risoluzione del contratto.
In tal caso differente sarebbe la modalità di interruzione della prescrizione dal momento che la facoltà riconosciuta al compratore di chiedere la risoluzione gli conferirebbe un diritto potestativo a fronte del quale la posizione del venditore sarebbe di mera soggezione, non essendo egli tenuto a compiere alcunché ma solo a subire gli effetti della sentenza costitutiva.
In tale ipotesi, per l’interruzione della prescrizione occorrerebbe dar luogo solo all’esperimento dell’azione giudiziale, non assumendo efficacia a tale scopo l’intimazione riconducibile a meri atti di costituzione in mora.
2.7. La risoluzione della questione di massima di particolare importanza sottoposta all’esame delle Sezioni unite.Ritiene il collegio che la questione individuata nell’ordinanza interlocutoria della Seconda sezione n. 23857/2018 debba essere risolta accedendo all’impostazione e al relativo percorso ermeneutico adottati, in prima battuta, con la sentenza n. 9630/1999 e poi ripresi dalla sentenza n. 22903/2015, con cui si è statuito il principio alla stregua del quale la prescrizione della garanzia per vizi è interrotta dalla comunicazione al venditore della volontà del compratore di esercitarla benché questi riservi ad un momento successivo la scelta del tipo di tutela, dovendosi escludere che la riserva concerna un diritto diverso da quello in relazione al quale si interrompe la prescrizione. Come prevede l’art. 1495, comma 3, c.c. l’azione di garanzia per i vizi e la mancanza di qualità dovute si prescrive in un anno dalla consegna. Questo termine breve (di natura eccezionale – è, perciò, non estensibile al di fuori dei casi previsti – così fissato dal legislatore per garantire la stabilizzazione, in tempi circoscritti, dei rapporti economici riconducibili alle contrattazioni in tema di compravendita), che si collega all’onere della preventiva denuncia il cui assolvimento è prescritto dal comma 1 dell’art. 1495 c.c., concerne la tutela contrattuale del compratore per far valere l’inesatto adempimento per difettosità del bene oggetto della vendita, a prescindere dal rimedio.
Il presupposto di fondo, quindi, consiste nella configurazione di tale responsabilità dell’acquirente come obbligazione derivante “ex contractu” nei termini precedentemente precisati (v. paragr. 2.4). E’ il momento della consegna che individua il “dies a quo” della decorrenza di tale termine di prescrizione. E’, altresì, pacifico che, ove la consegna non sia accettata, il termine prescrizionale abbreviato in questione non decorre, poiché il rifiuto dell’acquirente non consente di considerare eseguita la prestazione. Ai sensi dello stesso art. 1495, comma 3, c.c., il compratore può avvalersi della garanzia in esame anche oltre il suddetto termine prescrizionale allorquando sia il venditore ad agire per l’esecuzione del contratto. Al di là della descritta peculiarità della disciplina della prescrizione in questione, le Sezioni unite ritengono che – per quanto non espressamente previsto – trovi applicazione la disciplina generale in tema di prescrizione, con la conseguente operatività, tra l’altro, delle ordinarie cause di interruzione e di sospensione (con particolare riferimento – per quel che rileva in questa sede – all’art. 2943 c.c. e, specificamente, al suo comma 4).
Il diverso indirizzo che ritiene necessario ai fini dell’interruzione del termine prescrizionale annuale l’esercizio dell’azione (a cui pone formale riferimento l’incipit del comma 3 dell’art. 1495 c.c., che non discorre del diritto di far valere l’azione entro detto termine ma sancisce testualmente che “l’azione di prescrive…”) in via giudiziale non può essere condiviso. Deve, infatti, osservarsi che, in primo luogo, l’attuale formulazione diverge da quella adottata nel codice civile del 1865 che, invece, lasciava propendere per la necessità dell’esperimento dell’azione giudiziale (l’art. 1505, comma 1, di detto codice prevedeva testualmente che “l’azione redibitoria deve proporsi entro un anno dalla consegna”).
La formula ora prevista nel comma 3 dell’art. 1495 del vigente codice civile si richiama esplicitamente alla prescrizione e, pur discorrendosi di prescrizione dell’azione, va
Rilevato che il ricorso a tale terminologia non può ritenersi decisivo nel senso che debba ritenersi riferibile esclusivamente all’esercizio dell’azione giudiziale. Su un piano sistematico va, infatti, osservato che, anche in altre disposizioni normative, il legislatore ha posto riferimento – ma in senso atecnico dal punto di vista giuridico – alla pretesa sostanziale in termine di azione (dove si avverte il senso concreto della tutela della posizione soggettiva nell’ordinamento: cfr., ad es., l’art. 2947, comma 3, c.c. in cui si parla, indistintamente e con formule equivalenti, di prescrizione dell’azione e di prescrizione del diritto al risarcimento del danno, e l’art. 132, comma 4, del c.d. codice del consumo – d.lgs. n. 206/2005 – laddove, per un verso, si parla di azione e, per altro verso, si parla di “far valere i diritti” correlati ai vizi della cosa venduta). Diversamente, sempre con riferimento alla vendita, l’art. 1497 c.c. – riferito alla risolubilità del contratto per “mancanza di qualità” – sancisce, al comma 2, che il diritto di ottenere la risoluzione (e non, quindi, l’esercizio della relativa azione) è soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite proprio dal precedente art. 1495.Appare, quindi, incontestabile che, con riguardo al potere di agire, viene in rilievo la pretesa sostanziale del compratore, ovvero la pretesa contrattuale all’esatta esecuzione del contratto, con la conseguenza che, alla tutela di questa pretesa ad essere garantito se insoddisfatta, soccorrono i rimedi sostanziali che non si sostituiscono al diritto primario ma ne perseguono una tutela diretta o indiretta.
In sostanza, nella prospettiva generale della questione in esame, deve sottolinearsi che, in effetti, non si verte propriamente nell’ipotesi di esercitare un singolo specifico potere ma di far valere il “diritto alla garanzia” derivante dal contratto, rispetto al quale, perciò, non si frappongono ostacoli decisivi che impediscono l’applicabilità della disciplina generale della prescrizione (e che, invece, in un’ottica sistematica, appare con esso compatibile), ivi compresa quella in materia di interruzione e sospensione. Quando si avvale della “garanzia” il compratore fa valere l’inadempimento di una precisa obbligazione del venditore (contemplata dall’;art. 1476 n.
3) c.c.) e, conseguentemente, sul piano generale, deve ammettersi che lo possa fare attraverso una manifestazione di volontà extraprocessuale e ciò si inferisce anche da quanto stabilisce l’art. 1492, comma 2, c.c., il quale, prevedendo che “la scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale”, significativamente la prefigura, riconnettendo, invero, alla domanda in sede processuale la sola impossibilità di rimeditare l’opzione tra risoluzione e riduzione del prezzo. Anche questo argomento di tipo logico-sistematico conforta, quindi, l’ammissibilità dell’interruzione della prescrizione con un atto stragiudiziale, fermo rimanendo che l’interruzione si limita a far perdere ogni efficacia al tempo già trascorso prima del compimento dell’atto, senza interferire con il modo di essere del diritto.
La soluzione per la quale si propende si lascia preferire anche per una ragione di ordine generale che impatta sul piano socio-economico posto che, per effetto dell’operatività dell’interruzione della prescrizione secondo la disciplina generale (e, quindi, anche mediante atti stragiudiziali), esiste una plausibile possibilità che il venditore intervenga eventualmente – a seguito della costituzione in mora – eliminando i vizi (possibile, se le parti convengano, prima e al di fuori del processo, configurandosi solo in questo senso la limitazione dei rimedi stabilita dagli artt. 1490 e segg.), così evitando che il compratore debba rivolgersi necessariamente al giudice esercitando la relativa azione in sede, per l’appunto, giudiziale. Questa possibilità è idonea ad perseguire – in termini certamente più ristretti rispetto a quelli fisiologici di un giudizio – un’efficace tutela delle ragioni dell’acquirente, senza tuttavia penalizzare eccessivamente il venditore, poiché dal momento dell’interruzione della prescrizione ricomincia a decorrere il termine originario: in tal modo è, altresì, assicurato alle parti un congruo spatium deliberandi e si evita la conseguenza di una inutile proliferazione di giudizi, così rimanendo realizzato un ragionevole bilanciamento tra tutti gli interessi coinvolti.
In definitiva, il collegio ritiene che non sussistano ragioni innpeditive determinanti per negare al compratore di avvalersi della disciplina generale in tema di prescrizione – con correlata applicabilità anche dell’art. 2943, comma 4, c.c. – e, quindi, per imporgli di agire necessariamente in via giudiziale al fine di far valere la garanzia per vizi in tema di compravendita. Da ciò consegue che non solo le domande giudiziali ma anche gli atti di costituzione in mora (ai sensi dell’appena citato art. 2943, comma 4, c.c., che si concretano – in relazione al disposto di cui all’art. 1219, comma 1, c.c. – in qualsiasi dichiarazione formale che, in generale, esprima univocamente la pretesa del creditore all’adempimento) da parte del compratore costituiscono cause idonee di interruzione della prescrizione: l’effetto che ne deriva è che, una volta che si faccia ricorso a tali atti entro l’anno dalla consegna, inizia a decorrere un nuovo periodo di prescrizione di un anno (ai sensi della norma generale di cui al primo comma dell’art. 2945 c.c.) e l’idoneità interruttiva di tali atti persegue, come già evidenziato, anche lo scopo – in presenza, peraltro, di un termine così breve – di favorire una risoluzione (stragiudiziale) preventiva della possibile controversia rispetto all’opzione, a tutela delle ragioni del compratore, per la scelta di vedersi riconosciuto il diritto alla garanzia (e di ottenere uno degli effetti giuridici favorevoli previsti dalla legge) solo mediante l’esercizio dell’azione in via giudiziale.In definitiva, quale principio di diritto risolutivo della prospettata questione di massima di particolare importanza, deve affermarsi che: nel contratto di compravendita, costituiscono – ai sensi dell’art. 2943, comma 4, c.c. – idonei atti interruttivi della prescrizione dell’azione di garanzia per vizi, prevista dall’;art. 1495, comma 3, c.c., le manifestazioni extragiudiziali di volontà del compratore compiute nelle forme di cui all’art. 12191 comma 1, c.c., con la produzione dell’effetto generale contemplato dall’;art. 2945, comma 1, c.c. .
2.8. Sulla base, quindi, dell’argomentato percorso logico-giuridico fin qui compiuto, il secondo motivo, nella parte in cui con lo stesso risulta denunciata la violazione dell’art. 1495, comma 3, c.c. (specificamente interessato dalla risolta questione di massima di particolare importanza), deve essere respinto, risultando corretta l’impugnata sentenza nella parte in cui ha ritenuto che la prescrizione dell’azione di garanzia per vizi in discorso poteva essere interrotta con atto stragiudiziale.
Il motivo è, invece, inammissibile con riferimento alla seconda parte in cui è stato dedotto l’omesso esame circa fatti decisivi in ordine alla circostanza che dalle missive indicate nella stessa censura non sarebbe stata desumibile l’inequivocabile manifestazione di volontà dell’acquirente di far valere il proprio diritto alla garanzia necessaria per riconoscere alle stesse efficacia interruttiva. Osserva il collegio che per questa parte il mezzo ha inteso, in effetti, porre in discussione l’interpretazione del contenuto delle citate missive (quali atti di autonomia privata), la cui attività costituisce un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità ove adeguatamente e logicamente motivato, come verificatosi nel caso di specie.
In particolare, con riferimento al prospettato vizio formalmente ricondotto all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., è certamente insussistente l’omesso esame del fatto decisivo in questione, essendo il nucleo centrale della motivazione adottata dal Tribunale di Taranto incentrato proprio sull’esame di tale aspetto. Peraltro, nell’articolazione della censura qui in discorso, la ricorrente non ha precisato nemmeno quali canoni ermeneutici non sarebbero stati osservati e non ha neanche riportato adeguatamente ed in modo integrale il contenuto delle due contestate missive, finendo, in sostanza, con il censurare inammissibilmente il risultato ermeneutico in sé, che appartiene pacificamente all’ambito dei giudizi di fatto riservati dal giudice di merito.
3. Rileva, poi, il collegio che il terzo complessivo motivo è anch’esso inammissibile, poiché si risolve – all’evidenza – in una sollecitazione ad una globale rivalutazione di merito sul nesso eziologico tra i vizi originariamente constatati e la successiva accertata deficienza vegetativa della partita di piante (barbatelle) oggetto della compravendita e, perciò, delle inerenti risultanze istruttorie, con particolare riferimento agli esiti dell’esperita prova testimoniale, senza che – nella fattispecie – si sia comunque venuta a configurare la supposta violazione dell’art. 2697 c.c., avendo la parte acquirente assolto all’onere probatorio – sulla medesima gravante – di riscontrare l’esistenza dei vizi e la loro idoneità a rendere inservibile ed inutilizzabile allo scopo per il quale era stato comprato il quantitativo di piante fornitogli (in conformità al principio in proposito affermato da queste Sezioni unite con la recente sentenza n. 11748/2019, già richiamata in precedenza). Quanto all’omesso esame del fatto decisivo attinente alla suddetta circostanza sulla individuazione della causa determinatrice dei vizi è fin troppo palese osservare che, in effetti, con esso la ricorrente ha inteso – ancora una volta inammissibilmente – contestare l’apprezzamento di merito svolto, invece adeguatamente, dal giudice di appello in ordine alle complessive emergenze istruttorie acquisite al processo.
4. In definitiva, il ricorso deve essere integralmente respinto. Sussistono, tuttavia, in virtù della obiettiva controvertibilità della esaminata questione di massima di particolare importanza riferita al secondo motivo, idonei e giustificati motivi per disporre l’integrale compensazione tra le parti delle spese del presente giudizio di legittimità. Ricorrono, infine, le condizioni per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della soccombente ricorrente, del raddoppio del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

p.q.m.

La Corte, a Sezioni Unite, rigetta il ricorso e compensa integralmente tra le spese del

VIZI DELLA COSA VENDUTA

in linea generale, che in tema di vendita la garanzia prevista dall’art. 1489 c.c. concerne gli oneri e i diritti dei terzi che, non essendo apparenti, non siano stati dichiarati nel contratto, salvo che il compratore ne abbia avuto conoscenza (cfr. Cass. 6.8.1983, n. 5287, ove si soggiunge che alla medesima garanzia non può sottrarsi il venditore per il solo fatto che l’esistenza dei suddetti oneri o diritti, da lui taciuta, sia stata resa pubblica a mezzo della trascrizione, a meno che egli non provi che il compratore ne abbia avuto l’effettiva conoscenza; cfr. Cass. 9.8.1982, n. 4458, secondo cui, in tema di vendita, la garanzia di cui all’art. 1489 c.c. concerne gli oneri ed i diritti dei terzi che, non essendo apparenti, non siano stati dichiarati nel contratto, salvo che il compratore non ne abbia avuto altrimenti conoscenza, la quale, però, per escludere tale garanzia, deve essere effettiva (con onere di prova a carico di chi la allega), e non desumibile in via presuntiva), nulla osta conseguentemente a che si reputi ‘onere non apparente’ quello connesso alla insussistenza di una situazione di vantaggio, in particolare di una servitù attiva di passaggio, sulla cui sussistenza, viceversa, si sia senza colpa fatto affidamento.

 

E ciò, si badi, tanto più sulla scia dell’insegnamento n. 7336 del 12.12.1983 di questo Giudice del diritto, secondo cui, qualora il costruttore – venditore di un fabbricato abbia creato una situazione di vantaggio a favore di tale bene ed a carico del fondo limitrofo, come nel caso in cui abbia installato tubi di acqua pura o lurida a distanza inferiore a quella fissata dall’art. 889, 2 co., c.c., la situazione medesima, in quanto sia priva di un titolo giustificativo, e resti quindi esposta ad un’eventuale azione del vicino diretta a rimuoverla, si traduce in un onere gravante sul bene compravenduto; cosicché al compratore, il quale non abbia avuto conoscenza di detto onere, nel senso che, pur consapevole di quella situazione di vantaggio, abbia ignorato la sua non corrispondenza con la situazione di diritto, deve essere riconosciuta nei confronti del venditore la tutela prevista dall’art. 1489 c.c..

 

Nondimeno – ed a prescindere dal profilo evidenziato dalla controricorrente, di cui in precedenza si è fatto cenno, e che giustificherebbe, a suo dire e di contro, l’operatività dell’art. 1490 c.c. – è ben evidente che ad integrar l’astratta prefigurazione di cui all’art. 1489 c.c. concorrono tre requisiti, ovvero, più esattamente, la ‘non apparenza’ dell’onere o del diritto reale o personale altrui, la loro non effettiva conoscenza da parte del compratore, la loro mancata dichiarazione in contratto da parte del venditore.
Nei termini testé enunciati, che evidentemente circoscrivono la disamina dei motivi de quibus a taluni passaggi della prima censura (‘era logico e naturale presumere che in uno alla proprietà fossero stati trasferiti pure tutti gli accessi pedonali e carrai esistenti alla stessa… ‘: così ricorso principale, pag. 14) ed al presunto vizio motivazionale specificamente denunciato con la seconda – giacché la corte veneziana non ha negato in linea di principio l’operatività nella fattispecie della responsabilità risarcitoria ex art. 1489 c.c.: ‘pur qualificata l’azione come risarcitoria ex art. 1489 c.c.’ (così sentenza d’appello, pag. 5) – deve opinarsi nel senso che la corte distrettuale ha sostanzialmente dato esaustiva e congrua ragione dell’insussistenza nel caso de quo degli estremi tutti necessari ai fini dell’operatività della garanzia ex art. 1489 c.c. e, segnatamente, dell’esperibilità dell’azione risarcitoria che alla medesima garanzia pur si correla (cfr. Cass. 28.2.2007, n. 4786, secondo cui, nell’ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell’art. 1489 c.c., l’acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall’art. 1480 c.c., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli arti. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest’ultima disposizione da parte dell’art. 1479 c. c., a sua volta richiamato dall’art. 1480 c. c., cui rinvia ancora il citato art. 1489 c. c.; cfr. Cass. 20.2.1982, n. 1068).
Si rimarca, innanzitutto, che la corte d’appello ha riferito, sì, mercé la categorica locuzione ‘nient’altro’, che l’atto in data 4.12.1989 non reca dichiarazione alcuna della venditrice ‘Edilvalle’ s.n.c. circa l’insussistenza di qualsivoglia servitù di passaggio attivamente inerente all’immobile che M.F. ebbe ad acquistare.

 

 

Tuttavia siffatto rilievo non riveste la precipua valenza che la ‘mancata dichiarazione del venditore’ solitamente assume nel quadro dell’astratta previsione dell’art. 1489 c.c..
Invero, nella fattispecie – lo si è premesso – non si è al cospetto di un ‘onere non apparente’ connesso alla sussistenza di una situazione di svantaggio di cui il compratore ha senza colpa ignorato l’esistenza; sibbene al cospetto di un ‘onere non apparente’ connesso all’insussistenza di una situazione di vantaggio di cui il compratore ha senza colpa – assume – supposto l’esistenza.
Cosicché sarebbe stato e sarebbe eccessivo pretendere che l’alienante avesse dichiarato e dato atto dell’inesistenza di una servitù attiva di passaggio che l’acquirente avrebbe potuto ipotizzare esistente.
Si rimarca, in secondo luogo, in ordine al requisito della ‘non apparenza’ degli oneri o dei diritti reali o personali altrui, che questa Corte esplicita, per un verso, che dalla disposizione dell’art. 1489 c.c. si evince che, se i medesimi ‘pesi’ sono ‘apparenti’, possono anche non essere dichiarati nel contratto dal venditore, giacché l’’apparenza’ agli effetti dell’esonero da responsabilità del venditore equivale alla conoscenza effettiva da parte del compratore (cfr. Cass. 5.3.1970, n. 537); per altro verso, che il concetto di ‘apparenza’ non deve essere circoscritto alle sole ipotesi di percepibilità dei ‘pesi’ a ‘prima vista’, ma deve esser inteso nel senso di conoscibilità degli stessi con la diligenza normale rapportabile all’affare (cfr. Cass. 30.1.1987, n. 881; cfr. altresì Cass.4.11.2005, n. 21384, secondo cui, con riferimento a un diritto personale di garanzia, è sufficiente a rendere apparente il diritto ogni indizio che lo renda facilmente conoscibile da un uomo di media diligenza).

 

Nei termini testé esposti va pertanto condivisa l’affermazione della corte distrettuale a tenor della quale ‘l’acquirente avrebbe potuto e dovuto accertare la reale situazione di fatto’ (così sentenza d’appello, pag. 5).
Più esattamente, in un sistema nel quale, in virtù del cosiddetto principio di ambulatorietà delle servitù, l’alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, sebbene nulla venga al riguardo stabilito nell’atto di acquisto, qualora sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù (cfr. Cass. 10.10.2011, n. 20817; cfr. Cass. 20.4.1976, secondo cui l’istituto della trascrizione non ammette alcun equipollente ai fini del riscontro della sussistenza di una servitù, salvo che il contratto di acquisto dell’immobile non contenga un’espressa menzione della servitù con tutti gli estremi necessari ad identificarla), si sarebbe certamente imposto nel caso di specie, in nome appunto dell’ordinaria diligenza correlata al tipo ed alle specifiche esigenze connesse all’operando affare, che il M. in previsione dell’eseguendo acquisto avesse provveduto (‘autoresponsabilmente”) a compiere le opportune visure presso la conservatoria dei registri immobiliari.
E ciò tanto più, siccome ha puntualizzato la corte territoriale, senza incorrere – si sottolinea – in contraddizione alcuna, che era stata riscontrata la presenza della ‘strada di accesso all’autorimessa’, circostanza che a maggior ragione avrebbe dovuto indurre il ricorrente alla stregua dell’ordinaria diligenza a sincerarsi della reale situazione di diritto ovvero della rispondenza dell’acclarata situazione di fatto a quella de iure.

Originally posted 2020-02-17 09:07:56.